Crisi del mercato immobiliare USA. E in Italia?

[Massimiliano71]

Sboom: dal mattone i rischi di una crisi globale


di Marco De Martino
18/9/2006


Aveva previsto lo scoppio della bolla di internet. Ora l'economista Robert Shiller è convinto che sia in arrivo un'altra catastrofe. Provocata dai prezzi delle case » Grafico



In giro per le strade di Manhattan niente sembra fare presagire una crisi del mercato immobiliare.
All'hotel Plaza prosegue la conversione delle camere d'albergo in appartamenti di lusso: le finestre che affacciano su Central park sono oscurate dai cartelloni che annunciano la riapertura per la primavera del 2007, con prezzi che partono da un minimo di 1,5 milioni di dollari.
La stessa cifra ci vuole per comprare un monolocale in uno dei tre palazzi trasparenti che l'architetto Richard Meier ha finito di costruire lungo il fiume Hudson. Mentre circa 10 mila nuovi appartamenti sono in costruzione a Brooklyn, nella zona industriale di Williamsburg, dove fino a dieci anni fa nessuno voleva abitare.

Gli unici indizi di una possibile catastrofe sono nelle poche cifre che gli agenti immobiliari, ubriacati da dieci anni di guadagni, si rifiutano di menzionare coi loro clienti. A luglio le vendite di case negli Stati Uniti sono calate dell'11 per cento, percentuale che sale al 22 per cento per le abitazioni di nuova costruzione. In cerca di acquirenti c'è negli Stati Uniti un numero record di abitazioni: 3,8 milioni, la cifra più alta dal 1993.
Le più difficili da vendere sono quelle di lusso, che una volta sembravano impermeabili alla crisi: la Toll brothers, azienda specializzata nelle cosiddette McMansion, case con metratura superiore ai 2 mila metri quadrati, accusa una diminuzione delle ordinazioni del 45 per cento. Mentre a Wall Street l'indice Standard & Poor's che aggrega i titoli di 500 costruttori americani ha perso dall'inizio dell'anno il 40 per cento.

Ad aggravare la situazione c'è l'imminente arrivo sul mercato di migliaia di appartamenti la cui costruzione è stata decisa anni addietro: "La cosa interessante del mercato immobiliare è che il boom e il crac almeno all'inizio coesistono: la bolla speculativa sta già perdendo aria ma a soffrirne sono ancora pochi" dice a Panorama Robert Shiller, l'economista di Yale che è stato tra i pochi a predire il crollo dei titoli della nuova economia che ha colpito Wall Street nel 2000, e che ora guida la crescente armata di economisti convinti che la crisi del mercato immobiliare sia inevitabile e destinata ad avere conseguenze profonde sull'economia globale.

A motivare il suo pessimismo sono le dimensioni mastodontiche assunte dalla bolla: a partire dal 1997 il prezzo medio delle case è aumentato dell'83 per cento, il triplo rispetto ai rialzi che si sono avuti nei periodi di boom immobiliare precedenti.
Secondo la Goldman Sachs, il settore immobiliare ha contribuito con un punto percentuale alla crescita del pil americano negli ultimi tre anni, e i primi effetti del rallentamento si vedono già nell'occupazione: a partire dal 2000 il mercato della casa aveva prodotto circa il 44 per cento dei nuovi posti di lavoro negli Stati Uniti, ma ora le agenzie, i costruttori e le finanziarie che concedono mutui hanno congelato le assunzioni.

Per Shiller si tratta solo dell'inizio di una crisi che potrebbe durare anni: "Siamo ancora allo stadio in cui chi ha messo la casa sul mercato tiene duro, pensando che la crisi sia passeggera. Quando sarà costretto a farlo ma la sua casa rimarrà invenduta, si innesterà un effetto di panico le cui conseguenze sono imprevedibili".


Uno sboom immobiliare potrebbe rallentare di un punto la crescita del pil

Per cercare di rallentare la crescita esuberante del mercato immobiliare, la Federal reserve americana ha deciso 17 rialzi del tasso di interesse. Ma quando a inizio agosto il nuovo governatore Ben Bernanke ha interrotto il ciclo degli aumenti lasciando inalterati i tassi, molti hanno giudicato il suo intervento fuori tempo massimo. Secondo il finanziere George Soros lo scoppio della bolla è stato solo rimandato: "Nei prossimi due anni gli effetti di questo fenomeno arriveranno sicuramente a incidere sui consumi".

Per la prima volta il boom immobiliare da grandi città come New York e San Francisco, dove i prezzi sono triplicati negli ultimi dieci anni, si è esteso a tutte le grandi capitali mondiali: "Ormai siamo in un mercato globale del mattone: se la crisi colpisce New York inevitabilmente avrà un effetto anche su chi ha investito a Roma e a Londra, alla faccia di chi ancora pensa che le crisi immobiliari tendono a restare locali e a non espandersi" avverte Shiller.
Nessuno sa misurare con esattezza quanto potrà essere grave la crisi paventata. Alla Goldman Sachs pensano che lo scoppio della bolla rallenterà la crescita americana di un punto: invece del 3,5 per cento per il 2007 si prevede un aumento del 2,5.

Di opinione diversa è Nouriel Roubini, professore di economia alla New York University: "Le probabilità di evitare una recessione sono a questo punto molto ridotte, perché alla crisi immobiliare si aggiungono altre due forze inarrestabili: il rialzo del prezzo del petrolio e tassi di interesse molto alti" spiega Roubini.
"La recessione sarà più lunga e dolorosa di quella del 2001, perché la casa rappresenta una percentuale maggiore nel patrimonio delle famiglie rispetto ai titoli azionari".

Secondo lui, nei prossimi due anni il mercato immobiliare perderà almeno il 20 per cento del valore: "Non so se questo significherà una recessione in Europa, ma sicuramente questo fenomeno, unito alla perdita di valore del dollaro, causerà un forte indebolimento non solo dell'economia europea ma anche di quella asiatica".
Anche i mercati finanziari soffriranno per la caduta del settore immobiliare: "In tutte le ultime sei recessioni Wall street si è sempre comportata nello stesso modo: prima i mercati hanno anticipato la crisi con un ribasso medio del 10 per cento, poi hanno proseguito la caduta accumulando una perdita complessiva del 27 per cento". Proprio una mattonata.

[Motozappa_Blind]

Il problema è che il prezzo delle case è elastico verso l'alto e rigido verso il basso, quindi sicuramente si vedrà una diminuzione dei prezzi dovuto allo sgonfiamento della bolla speculativa, ma questa diminuziona non sarà superiore al 30-40%.
Quelli che soffriranno, maggiormente saranno tutti quelli che in questi anni hanno acceso mutui per comprarsi una casa a prezzi spropositati e che si troveranno a dover pagare per 30 anni una casa che sul mercato vale molto meno di quello che pagano. Senza contare gli effetti di una diminuzione del patrimonio delle famiglie.
I grandi immobiliaristi sono gia al riparo e pronti a sfruttare nuovamente la situazione.

Pensa che di sta cosa ne parlavo con un mio amico due anni fà in fraschetta.

[Massimiliano71]

Il problema è che il prezzo delle case è elastico verso l'alto e rigido verso il basso, quindi sicuramente si vedrà una diminuzione dei prezzi dovuto allo sgonfiamento della bolla speculativa, ma questa diminuziona non sarà superiore al 30-40%.
Quelli che soffriranno, maggiormente saranno tutti quelli che in questi anni hanno acceso mutui per comprarsi una casa a prezzi spropositati e che si troveranno a dover pagare per 30 anni una casa che sul mercato vale molto meno di quello che pagano. Senza contare gli effetti di una diminuzione del patrimonio delle famiglie.
I grandi immobiliaristi sono gia al riparo e pronti a sfruttare nuovamente la situazione.

Pensa che di sta cosa ne parlavo con un mio amico due anni fà in fraschetta.

Considera che un calo del 30% su un immobile da 300.000 euro sarebbe 90.000 euro.....una cifra non idifferente.
Come al solito ci rimetteranno le famiglie ma anche le imprese edili sono già con l'acqua alla gola: per il mio lavoro sto osservando negli ultimi mesi un continuo blocco dei cantieri....hanno tirato troppo la corda e non si erano accorti di essersela passata intorno al collo.

[Motozappa_Blind]

Considera che un calo del 30% su un immobile da 300.000 euro sarebbe 90.000 euro.....una cifra non idifferente.
Come al solito ci rimetteranno le famiglie ma anche le imprese edili sono già con l'acqua alla gola: per il mio lavoro sto osservando negli ultimi mesi un continuo blocco dei cantieri....hanno tirato troppo la corda e non si erano accorti di essersela passata intorno al collo.

Ne vedremo delle belle.

Un effetto positivo potrebbe essere la riduzione dell'immigrazione.
Un effetto negativo sarà lo scoppio della "bolla sociale".

[Massimiliano71]

Ne vedremo delle belle.

Un effetto positivo potrebbe essere la riduzione dell'immigrazione.
Un effetto negativo sarà lo scoppio della "bolla sociale".

Parole sante.

[Motozappa_Blind]

Andrebbe approfondita la cosa, ma credo che la riforma degli estimi catastali con conseguente aumento delle imposte sulla casa potrebbe accellerare notevolmente questo processo.
Il che porterà alla disperazione tante e tante giovani famiglie italiane.
Azzzzz

[angelo.nero]

Ottimo intervento, da par tuo, Max.
Complimenti anche a Motozappa per lo studio dell'andamento dei prezzi, anche se non andrebbe sottovalutata l'emotività dei proprietari per speculazione delle case, che al depauperarsi sotto il limite del costo di acquisto del valore dell'immobile potrebbero essere vittima del panico, come per i mercati dei valori mobiliari; in questo caso l'anelasticità dei prezzi nella curva discendente potrebbe essere in qualche modo compromessa.

Iniziano ad avverarsi quelle avvisaglie di crisi globale che spesso avevamo (io ultimo) previsto ormai un decennio or passa, dileggiati dai più.
Ma la nobiltà (preferisco questo all'abusato e borghese "aristocrazia" più diffuso nel forum) di coloro che hanno studiato un bel pò per prevedere, si sono incontrati, hanno scambiato le opinioni, alla lunga vien fuori.
Complimenti quindi a quanti, primi, più di vent'anni or sono avevano iniziato a parlare di "implosione" del turbo-capitalismo, e complimenti a chi più lo espose con il cuore, ed un cuore da combattente, Rutilio Sermonti.

[Massimiliano71]

Andrebbe approfondita la cosa, ma credo che la riforma degli estimi catastali con conseguente aumento delle imposte sulla casa potrebbe accellerare notevolmente questo processo.
Il che porterà alla disperazione tante e tante giovani famiglie italiane.
Azzzzz

Alla disperazione non credo: al massimo si può parlare di sacrifici.
Mi spiego meglio: coloro che hanno acquistato una casa per le proprie necessità si troveranno a dover pagare un mutuo per un valore molto più alto rispetto al valore commerciale della casa, ma a meno che non debbano acquistarne un'altra più grande o più piccola per esigenze personali, la casa resterà loro e quindi non subiranno tracolli finanziari derivanti da minusvalenze derivanti dalla vendita.
Sicuramente i danni peggiori (e senza cattiveria ma ci godo) li subiranno coloro che hanno accumulato appartamenti a scopo di investimenti: loro subiranno grosse perdite sia che decidano di (s)venderli sia che decidano di affittarli, visto che il calo dei prezzi comporterà anche un calo più che proporzionale dei canoni.
Io la vedo così, forse non tengo conto di altri fattori nella mia analisi, ma i problemi secondo me deriveranno più che altro dalla crisi dell'edilizia e dalla disoccupazione che ne deriverà.

[Iron81]

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[Freezer]

Io vedo tante costruzioni vuote e nuove, per ora ci si ostina a non capire che la realtà cambia , in italia si è investito troppo sul mattone e non su altro, troppa speculazione edilizia e pochi investimenti in ricerca ricucci ha fatto soldi con il mattone, non con la nanotecnologia