Cinque consigli contro il caro-mutui

[A.H.C.]

MILANO - Allarme mutui. In agosto i tassi sono impazziti, anche se la Banca centrale europea non è intervenuta mantenendo, finora, fermo il costo del denaro. E così le prossime rate mensili rischiano di diventare particolarmente salate, aggravando la già critica situazione di molte famiglie impegnate a rimborsare un mutuo variabile. Che cosa si può fare per cercare di riportare sotto controllo la rata senza correre il rischio di perdere un bene prezioso come la prima casa? Che cosa chiedere alla propria banca per far respirare il proprio budget finanziario? Ecco cinque consigli utili. Con la speranza che le banche dimostrino, questa volta, una maggiore attenzione e sensibilità per la situazione di propri clienti. A rischio non sono solo gli investimenti immobiliari di centinaia di migliaia di famiglie italiane. Ma anche la credibilità del sistema bancario.

I CINQUE CONSIGLI

1) Parlate con la banca - Se siete in difficoltà con la rata del mutui è consigliabile affrontare subito la delicata questione con il vostro istituto. E’ vero che i tassi sono schizzati all’insù, ma, se il prestito a suo tempo vi era stato concesso con la dovuta prudenza, il peso della rata non dovrebbe essere già diventato insostenibile per il vostro budget finanziario. La banca, probabilmente, ha qualche responsabilità: magari vi ha spinto a indebitarvi troppo o vi ha consigliato una formula poco adatta alle vostre esigenze o ha applicato ai tassi maggiorazioni un po’ troppo elevate. In simili circostanze potrebbe, quindi, essere propensa a venirvi incontro per evitare contestazioni e controversie. Tenete anche presente che, a differenza di quanto normalmente si crede, gli istituti di credito non hanno particolari convenienze a mettere in vendita il vostro immobile. La procedura è lunga e costosa. Per non parlare, poi, dei possibili danni d’immagine, se molti altri risparmiatori si trovano nella vostra stessa situazione. I clienti sono il bene più prezioso per un intermediario finanziario. Trattare nuovi condizioni con la propria banca ha, infine, un indubbio vantaggio: le spese per rottamare o allungare il mutuo sono ridotte al minimo.

2) Allungare il rimborso - La soluzione più naturale, se il mutuo ha una durata originaria fino a 25 anni, è quella di allungare la scadenza del prestito in modo da sgonfiare da subito la rata e riportarla a un livello sostenibile con le vostre entrate mensili. Sulle modalità necessarie per il cambio di durata le opinioni non sono del tutto conformi: alcune banche, infatti, si accontentano di uno scambio di lettere con il cliente e non annotano la variazione dell’ipoteca. I notai sostengono che ci vuole un nuovo atto, ma sembra, francamente, una tesi un po’ forzata. Se così fosse, comunque, dovrebbero decidere un drastico taglio delle tariffe notarili. Tenete presente che l’allungamento del piano di rimborso ha sì il pregio di ridimensionare la rata, ma alla fine spenderete molto di più. Attenzione, quindi, a fare bene i conti e valutare se la difficoltà finanziaria non sia solo temporanea per evitare di sborsare, alla resa dei conti, troppi quattrini. Con il rischio di portavi il mutuo fino all’età della pensione.

3) Cambiare tasso - Oggi la distanza tra fisso e variabile è ridotta ai minimi termini, meno di mezzo punto. Alle migliori condizioni di mercato per un prestito di 100.000 euro la differenza, di rata mensile, è di 15 euro a venti anni. Il gap è di 34 euro al mese per un trentennale. Il cambio di tasso ha il vantaggio di stabilizzare la rata, ma la cristallizza a un valore alto. Il cambio può risultare conveniente soprattutto per chi ha sottoscritto un variabile quando il costo del denaro era ai minimi, ma gli è stato applicato uno spread piuttosto alto, anche due punti in più dei tassi di mercato. In questi casi, infatti quello che sembrava un finanziamento conveniente è diventato un vero incubo, perché i tassi attuali pagati sono superiori a quelli dei nuovi mutui fissi. Anche in questo caso prima di decidere, fate un’attenta riflessione finanziaria. I tassi non dovrebbero aumentare ancora di molto. Anzi è probabile che la Fed, la banca centrale Usa, cominci giù a metà mese a tagliarli. Magari la Bce non la imiterà subito, ma il peggio dovrebbe essere alle spalle. E’ assai probabile che nel medio periodo la rata torni a scendere. Se siete, comunque, intenzionati a passare al fisso è consigliabile accompagnare questa trasformazione con l’allungamento del mutuo in modo da ridurre per sempre il peso della rata. La scelta del fisso è conveniente soprattutto per motivi psicologici. Dormire sonni tranquilli potrebbe, infatti, non avere alcun prezzo.

4) Cambiare formula - Una soluzione a metà strada è quella di cambiare la formula del mutuo: da variabile semplice a variabile a rata costante. Con questa soluzione l’esborso mensile è certo, mentre diventa incerto il termine finale del mutuo. Se i tassi nel prossimo futuro dovessero scendere in misura sensibile, la spesa complessiva è destinata a ridursi. In caso contrario, invece, il piano di rimborso può allungarsi di molto. Anche in questo caso vale quanto detto al punto 2: fate bene i conti. Già oggi si parte, infatti, con tassi piuttosto elevati. E tenete presente che, proprio per l’incertezza che regna sul fronte dei tassi, alcune banche hanno deciso di non commercializzare più questa formula.

5) Cambiare banca - A mali estremi, estremi rimedi. Se il vostro istituto non vi viene proprio incontro, non è attento alla vostra drammatica situazione, è meglio bussare ad altri sportelli. Sul mercato c’è sicuramente una banca in grado di proporvi la sostituzione del mutuo a condizioni accettabili. Bisognerà, ovviamente, sostenere maggiori spese, che si potranno, però, recuperare se il mutuo che vi viene proposto è proprio a misura vostra.


Massimo Fracaro
Gino Pagliuca



04 settembre 2007 corriere.it

[Pensiero Nero]

3) Cambiare tasso - Oggi la distanza tra fisso e variabile è ridotta ai minimi termini, meno di mezzo punto. Alle migliori condizioni di mercato per un prestito di 100.000 euro la differenza, di rata mensile, è di 15 euro a venti anni. Il gap è di 34 euro al mese per un trentennale. Il cambio di tasso ha il vantaggio di stabilizzare la rata, ma la cristallizza a un valore alto. Il cambio può risultare conveniente soprattutto per chi ha sottoscritto un variabile quando il costo del denaro era ai minimi, ma gli è stato applicato uno spread piuttosto alto, anche due punti in più dei tassi di mercato. In questi casi, infatti quello che sembrava un finanziamento conveniente è diventato un vero incubo, perché i tassi attuali pagati sono superiori a quelli dei nuovi mutui fissi. Anche in questo caso prima di decidere, fate un’attenta riflessione finanziaria. I tassi non dovrebbero aumentare ancora di molto. Anzi è probabile che la Fed, la banca centrale Usa, cominci giù a metà mese a tagliarli. Magari la Bce non la imiterà subito, ma il peggio dovrebbe essere alle spalle. E’ assai probabile che nel medio periodo la rata torni a scendere. Se siete, comunque, intenzionati a passare al fisso è consigliabile accompagnare questa trasformazione con l’allungamento del mutuo in modo da ridurre per sempre il peso della rata. La scelta del fisso è conveniente soprattutto per motivi psicologici. Dormire sonni tranquilli potrebbe, infatti, non avere alcun prezzo.

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