Come Vienna sta evitando la crisi abitativa

Da qualche anno Vienna è considerata la città più vivibile del mondo, ed è anche una di quelle che crescono più velocemente in Europa. Efficiente, pulita e molto comoda per raggiungere il resto del continente, la capitale austriaca è però un luogo così attraente anche perché finora è riuscita a evitare la crisi abitativa che ha reso le altre grandi città dell’Europa occidentale spesso inaccessibili per chi non è ricco. Nel 2021, i viennesi che vivevano in alloggi privati hanno speso in media il 26 per cento del proprio reddito (al netto delle imposte) per pagare affitto e costi energetici. Quelli che vivevano in case pubbliche o sovvenzionate ancora meno, il 22 per cento. Secondo il Sole 24 Ore, invece, a Milano l’affitto rappresenta in media il 51,6 per cento dello stipendio medio.

Il sistema che rende possibili affitti così abbordabili si basa su una fitta serie di politiche locali e nazionali che si sono stratificate nel corso di decenni, dovute anche al fatto che il governo locale, controllato quasi ininterrottamente dal partito socialdemocratico da un secolo, da sempre mette il diritto alla casa al centro delle proprie priorità.

Intanto, il 43 per cento di tutti gli alloggi disponibili in città è “isolato dal mercato”, nel senso che i prezzi degli affitti riflettono gli effettivi costi di costruzione e mantenimento degli edifici in cui si trovano o delle tariffe fissate per legge, e sono quindi al riparo dal fenomeno della speculazione. Questi edifici possono essere di proprietà del municipio – come Rennbahnweg – o costruiti con l’aiuto di ingenti sovvenzioni municipali dalle cosiddette “ Gemeinnützige Bauvereinigungen” (GB), cooperative edilizie “a scopo di lucro limitato” che per legge possono affittare le proprie unità abitative soltanto a un prezzo che rifletta i costi di costruzione e manutenzione. In base a questo modello, introdotto a livello nazionale nel 1910, gli investitori possono acquistare azioni delle cooperative, generalmente per aiutare a finanziare la costruzione iniziale, e ottengono piccoli dividendi annui. Tutti i profitti superiori a una certa soglia devono obbligatoriamente essere reinvestiti nella costruzione di nuovi alloggi nelle stesse modalità.