Mutui fantasma?

[markk]

Sei mutui su dieci negli Stati Uniti sono a rischio. Non si tratta, però, del rischio di insolvenza, tipico in materia di prestiti ipotecari. Ma del rischio, tutto per le banche, che i mutuatari possano smettere di rimborsare il mutuo da un giorno all'altro senza che gli istituti di credito abbiano qualcosa a pretendere. Oppure possano vendere l'immobile senza addossare al nuovo compratore l'ipoteca iniziale. Questo perché c'è il sospetto che il sistema utilizzato per la registrazione dei mutui (e per le relative cartolarizzazioni) possa trasformarsi in un castello di sabbia.
È lo strano caso dei "mutui-non mutui", recentemente sollevato da due professori universitari, Christopher L. Peterson dell'Università dello Utah e Adam Levitin di Georgetown, rilanciato da un articolo del New York Times. Un caso da non sottovalutare perché rischia di avere ripercussioni sui bilanci delle banche di Wall Street i cui titoli la scorsa settimana, quando i rumor si sono intensificati, hanno, forse non a caso, zoppicato.
Ma a rinfocolare il caso dei "mutui fantasma" e dei pericoli annessi sul sistema finanziario americano è stata soprattutto la decisione di un giudice dell'Oregon che a inizio mese ha inibito Bank of America dal pignorare un immobile a un mutuatario insolvente. Il motivo? Secondo il giudice Garr M.King le leggi dello Stato dell'Oregon Bank l'ipoteca vantata da Bank of America nel caso specifico non esiste. O meglio, è impossibile risalirvi. Perché mancano i documenti che provano l'identità del proprietario che reclama il diritto di riavere il bene, cioè la banca. Questa decisione rischia di creare un pericoloso precedente che, qualora fosse replicato sulle migliaia di cause legali pendenti relative ai pignoramenti immobiliari negli Stati Uniti, potrebbe avere ripercussioni pesanti sui bilanci degli istituti di credito.
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Lo strano caso dei "mutui fantasma" che minacciano le banche americane - Il Sole 24 ORE

[Arikel]

Passaparola Piove sul bagnato...
di sabino patruno, 14 Ottobre 2010
... del mercato immobiliare USA. La notizia è di questi giorni: in 23 stati degli USA si è deciso di fermare le esecuzioni immobiliari in corso, a causa di vizi ed errori nei documenti prodotti in tribunale. Questi vizi ed errori sono tali da mettere in dubbio l'affidabilità della intera procedura.

Per capire di cosa stiamo parlando, è bene avere in mente cosa sia esecuzione immobiliare. Quando si contrae un mutuo, la banca garantisce il proprio credito con una ipoteca e se il debitore diventa inadempiente, l’istituto di credito ha il diritto di far vendere all’asta il bene ipotecato, incamerando il prezzo di vendita per soddisfarsi del suo credito.

Se questa è la struttura di massima, la procedura e le regole variano notevolmente a seconda dei sistemi giuridici e, nel caso degli USA, anche da stato a stato, se non addirittura da contea a contea. In particolare, per una metà degli stati USA, la procedura si svolge sotto il controllo dei tribunali, mentre nell’altra metà i creditori possono vendere i beni ipotecati senza bisogno di passare attraverso i giudici, ma utilizzando una procura speciale che il debitore rilascia loro al momento della sottoscrizione dell’atto di mutuo (qui una spiegazione più approfondita).

Nelle esecuzione giudiziali, prima che una banca possa mandare all’asta un bene, è necessario, per legge, che un suo funzionario riveda tutti i documenti e i pagamenti effettuati dal debitore, per essere sicuri dell’ammontare dell’inadempimento e che non ci siano addebiti non dovuti. Dopo aver fatto questa verifica, il funzionario deve dichiarare sotto giuramento che la revisione è stata effettuata e che nulla osta alla esecuzione e quindi sottoscrivere tutti documenti necessari, facendo autenticare la propria firma da un public notary (che, a scanso di equivoci, non ha nulla a che vedere con i notai di diritto latino, dato che il public notary è solo un semplice certificatore di firma).

In sostanza, tutta la procedura si basa su una auto-certificazione e sebbene anche in passato fossero stati segnalati errori, nella sostanza la cosa sembrava funzionare, ma oggi l’enorme aumento di mutui in default ha messo in crisi il sistema. E’ infatti emerso, con preoccupante frequenza, che i documenti per i tribunali risultano essere stati preparati senza il rispetto delle procedure. In particolare si è accertato che in molti casi:



•le firme sono state autenticate prima della redazione dei documenti o, peggio ancora, che le firme apposte sulle varie dichiarazioni sono così differenti l’una dall’altra da far presumere una loro falsificazione
•i funzionari non hanno in alcun modo verificato se le informazioni sull’ammontare del debito fossero corrette o se i mutui fossero stati rinegoziati, limitandosi a firmare le carte senza leggerle, come degli automi, tanto che, non a caso si parla di “robo-signing”.


Come infatti emerso dalle testimonianze, alcuni di questi revisori sono arrivati a firmare più di 500 documenti al giorno, senza quindi nessun controllo del loro contenuto.

A parte questi problemi formali, spesso le banche non sono neanche in grado di dimostrare il loro diritto di credito. Uno dei frutti avvelenati dell’orgia di cartolarizzazioni, fusioni bancarie e salvataggi che ha caratterizzato negli ultimi anni il mondo del credito ipotecario, infatti, è che, in numerosi casi, è diventato difficile stabilire con sufficiente grado di certezza chi deve quanto a chi.

I crediti ipotecari, infatti, sono passati di mano così tante volte che molte delle banche che hanno chiesto alle corti di procedere alla vendita, non sono state in grado di dimostrare adeguatamente la titolarità del loro credito e quindi del diritto a vendere la proprietà ipotecata.

Per capire di cosa stiamo parlando, riporto alcune storie esemplari che si possono leggere negli articoli pubblicati in rete e che richiamano le testimonianze di avvocati coinvolti nelle cause in corso.

La Deutsche Bank, per esempio, si è vista sospendere dal giudice una procedura esecutiva contro un suo debitore di New York, perchè non è stata in grado di dimostrare la titolarità del credito. La Deutsche, infatti, aveva acquistato il mutuo nel 2009 dalla “Sand Canyon Corporation”, solo che al momento della cessione, il credito non era più nella titolarità della banca cedente e, come se non bastasse, si è accertato che la firma del procuratore della Sand Canyon sull’atto di cessione del credito, era così differente da quella apposta su altri documenti da far presumere una sua falsificazione.

In un altro caso, la “CitiMortgage” ha autocertificato di aver acquistato un mutuo dalla Lehman Brothers, dopo che LB aveva già cessato di esistere come banca e dopo quindi che fosse per lei possibile cedere alcunchè.

In un altra procedura, i documenti prodotti hanno mostrato la cessione di un credito da una banca chiamata “Washington Mutual Bank” alla Wells Fargo, datata luglio 2010, quando invece la cedente aveva cambiato nome sin dal 2004 e cessato del tutto di esistere nel 2008, per essere stata incorporata da un’altra banca.

Non si tratta di semplici aneddoti privi di rilevanza statistica, dato che il robo-signing scandal, come oramai è chiamato negli USA, ha raggiunto dimensioni tali non solo da imporre lo stop alle procedure in numerosi stati, ma da far sì che ci siano oramai pressioni dell’opinione pubblica e della politica per uno stop totale alle foreclosures. Questa eventualità rappresenterebbe un ulteriore gravissimo danno per il mercato immobiliare statunitense, anche perchè, nell’ultimo anno, circa il 20% delle compravendite ha riguardato proprio immobili in foreclosure.

Quel che è certo, però, è che le banche e i banchieri, già non particolarmente popolari dopo l’ultimo biennio, hanno colto l’ennesima occasione per confermare i pregiudizi sul loro conto, aprendo la strada a lamentele - abbastanza populiste - sui poveri debitori strozzati dai cattivi banchieri.
Che molto spesso i banchieri siano cattivi è indubbiamente vero, tuttavia, come qualche commento più equilibrato ha fatto notare, non va dimenticato che un debitore moroso rimane un debitore moroso e che la sospensione delle esecuzioni immobiliari si tradurrà, di fatto, in un vantaggio per tutti coloro che hanno smesso di pagare le rate del mutuo, consentendo loro di continuare a godere delle case ipotecate a spese delle banche e, in definitiva, dei contribuenti che con le loro tasse hanno provveduto al salvataggio del sistema bancario USA.

D’altra parte, non si può neanche minimizzare troppo la vicenda, riducendola ad una banale questione di eccessivo formalismo giuridico, dato che il rispetto delle procedure è un pre-requisito per il funzionamento di un qualsiasi sistema legale. Sarabbe invece il caso di considerare il fatto che lasciare la tutela e la certezza dei diritti a semplici autocertificazioni di parte, rinunciando ad un sistema efficiente di autonoma e neutrale certificazione, porta prima o poi ad abusi che si traducono in un danno ben maggiore del risparmio che la speditezza delle procedure voleva invece ottenere.
noiseFromAmeriKa : Piove sul bagnato...

[Gian_Maria]

mancano i documenti che provano l'identità del proprietario che reclama il diritto di riavere il bene, cioè la banca.

Un immobile acquistato con un mutuo non è di proprietà della banca che ha erogato il mutuo, o sbaglio?

[Arikel]

Un immobile acquistato con un mutuo non è di proprietà della banca che ha erogato il mutuo, o sbaglio?

No, è di proprietà del mutuatario ma è gravato dall'ipoteca a favore della banca a garanzia della restituzione del finanziamento. Il problema emerge quando il mutuatario che ha concesso l'ipoteca alla banca non è il proprietario dell'immobile poiché in quel caso tale ipoteca è inefficace e la banca pertanto non è garantita.

[-Duca-]

Un immobile acquistato con un mutuo non è di proprietà della banca che ha erogato il mutuo, o sbaglio?

funziona più o meno così nella finanza islamica per eludere gli interessi
(la banca compra a 100 oggi e ti rivende a 300 tra 30 anni).
Da noi no.

[-Duca-]

No, è di proprietà del mutuatario ma è gravato dall'ipoteca a favore della banca a garanzia della restituzione del finanziamento. Il problema emerge quando il mutuatario che ha concesso l'ipoteca alla banca non è il proprietario dell'immobile poiché in quel caso tale ipoteca è inefficace e la banca pertanto non è garantita.

e come fa un mutuatario a dare un ipoteca su un bene che non possiede????

[Cesare]

Ormai mi sembra palese, non si può buttare per strada milioni di americani (anche perché le case pignorate, immesse sul mercato, farebbero calare bruscamente il prezzo mettendo in crisi il settore immobiliare). Ci sarà un condono e i mutui regalati.

[Arikel]

No, è di proprietà del mutuatario ma è gravato dall'ipoteca a favore della banca a garanzia della restituzione del finanziamento. Il problema emerge quando il mutuatario che ha concesso l'ipoteca alla banca non è il proprietario dell'immobile poiché in quel caso tale ipoteca è inefficace e la banca pertanto non è garantita.

e come fa un mutuatario a dare un ipoteca su un bene che non possiede????

Leggi quanto ho evidenziato in grassetto nella mia autocitazione.
Proprio per questo motivo è sorto il problema e il relativo dibattito oggetto della presente discussione. Negli stati uniti non ci sono pubblici registri che certificano la titolarità della proprietà degli immobili, poiché sino ad ora ci si è sempre basati su autocertificazioni o comunque su verifiche alla cazzo di cane yankee style, che però tanto piacciono ai bocconiani morenti. Ora che i nodi vengono al pettine gli yankee si accorgono della frittata e cercano di correre ai ripari.
E' sempre il problema della tutela ex ante e della tutela ex post. Nei sistemi di common law viene privilegiata questa seconda ottica e ora se la sorbiscono fino all'ultima goccia :giagia:

Riporto gli stralci più significativi dell'articolo di noise from amerika:

1) "Nelle esecuzione giudiziali, prima che una banca possa mandare all’asta un bene, è necessario, per legge, che un suo funzionario riveda tutti i documenti e i pagamenti effettuati dal debitore, per essere sicuri dell’ammontare dell’inadempimento e che non ci siano addebiti non dovuti. Dopo aver fatto questa verifica, il funzionario deve dichiarare sotto giuramento che la revisione è stata effettuata e che nulla osta alla esecuzione e quindi sottoscrivere tutti documenti necessari, facendo autenticare la propria firma da un public notary (che, a scanso di equivoci, non ha nulla a che vedere con i notai di diritto latino, dato che il public notary è solo un semplice certificatore di firma).

In sostanza, tutta la procedura si basa su una auto-certificazione e sebbene anche in passato fossero stati segnalati errori, nella sostanza la cosa sembrava funzionare, ma oggi l’enorme aumento di mutui in default ha messo in crisi il sistema. E’ infatti emerso, con preoccupante frequenza, che i documenti per i tribunali risultano essere stati preparati senza il rispetto delle procedure. In particolare si è accertato che in molti casi:



•le firme sono state autenticate prima della redazione dei documenti o, peggio ancora, che le firme apposte sulle varie dichiarazioni sono così differenti l’una dall’altra da far presumere una loro falsificazione
•i funzionari non hanno in alcun modo verificato se le informazioni sull’ammontare del debito fossero corrette o se i mutui fossero stati rinegoziati, limitandosi a firmare le carte senza leggerle, come degli automi, tanto che, non a caso si parla di “robo-signing”.".".

2) "D’altra parte, non si può neanche minimizzare troppo la vicenda, riducendola ad una banale questione di eccessivo formalismo giuridico, dato che il rispetto delle procedure è un pre-requisito per il funzionamento di un qualsiasi sistema legale. Sarabbe invece il caso di considerare il fatto che lasciare la tutela e la certezza dei diritti a semplici autocertificazioni di parte, rinunciando ad un sistema efficiente di autonoma e neutrale certificazione, porta prima o poi ad abusi che si traducono in un danno ben maggiore del risparmio che la speditezza delle procedure voleva invece ottenere.".

[Razionalista]

Arikel ci vuol dire che la casta di notai è utile

[markk]

Arikel ci vuol dire che la casta di notai è utile

credo che se negli stati uniti avessero avuto i notai come quelli italiani non avrebbero ipoteche e mutui così confusi.